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Appel d’offre sur performance et coût global

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23 mars 2007

L’appel d’offres sur performances et ...

Ce mode de consultation des entreprises se caractérise par une définition des besoins exprimée sous forme d’exigences à satisfaire. Cet appel d’offres restreint nécessite un professionnalisme avisé de tous les acteurs. En effet, l’intérêt de la démarche repose sur un dossier de consultation non entièrement défini qui permet aux entreprises de valoriser et d’adapter leur savoir-faire en proposant des solutions techniques maîtrisées qui répondent aux exigences du projet. L’enveloppe financière étant une donnée connue, la sélection des entreprises s’opère sur la qualité des différentes prestations proposées à travers l’analyse d’une grille de cotation préétablie. Conjugué avec le coût global, il contribue à sélectionner l’offre la mieux-disante.

Contraignant au niveau de l’élaboration du dossier de consultation des entreprises, des délais de consultation (6 à 8 semaines après l’appel à candidatures), l’appel d’offres sur performances impose aussi une mise au point définitive des marchés et une véritable préparation de chantier. Mais, en retour, maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et entreprises qui se sont essayés à cet exercice conviennent de ses multiples avantages : maîtrise des coûts, des techniques, de la qualité, des délais. Les maîtres d’ouvrage avouent obtenir des niveaux de prestation plus élevés, les maîtres d’œuvre confessent ne pas avoir à déshabiller leurs projets, et les entrepreneurs admettent "pudiquement et publiquement" ne pas perdre d’argent sur ces opérations.

Bien maîtrisé, cet investissement amont en matière grise s’avère donc payant. Certains promoteurs privés l’ont d’ailleurs bien compris puisqu’ils se sont lancés avec succès dans cette démarche.

…le coût global : LQCM ... CQFD

Malgré les aides apportées au logement social, le montant des loyers et des charges correspond de plus en plus difficilement aux revenus des ménages les plus modestes en Languedoc-Roussillon. Pour satisfaire son objectif qui est de loger les familles les plus démunies dans des conditions d’habitat satisfaisantes, notre ministère a lancé le programme "Logement à Qualité et Coût Maîtrisés" (LQCM). L’enjeu est d’obtenir une part significative du parc social neuf offrant des logements de qualité à prix réduits.

LQCM, c’est en effet trouver les solutions pour diminuer de 15 à 20 % les loyers et charges locatives, en particulier de chauffage et d’entretien des parties communes, tout en conservant une qualité globale des logements et de l’opération qui les intègre. Il s’agit en particulier d’abaisser, de manière durable et reproductible, les coûts de réalisation, d’entretien et d’exploitation en s’attaquant systématiquement à tous les gisements d’économie. La chasse au gaspi est organisée à tous les niveaux.

Faire du LQCM signifie d’abord rechercher un foncier - terrain à bâtir - "pas cher" et affranchi de contraintes onéreuses telles que sous-sols instables nécessitant des fondations coûteuses ou normes de parkings parfois surabondantes.

Autre phase capitale, l’optimisation générale du projet qui passe au crible surfaces, parties communes, astuces de construction, déréglementation partielle, mais sans remettre véritablement en cause la qualité intrinsèque de la construction : par exemple, pour un même programme de logements (même nombre et même typologie), 3 immeubles de 2 étages coûtent environ 2,2% plus cher que 2 immeubles de 3 étages.

La réduction des charges est une étape cruciale. L’optimisation des moyens de chauffage, l’isolation thermique renforcée, la limitation au strict nécessaire des parties communes (coût d’entretien des halls et escaliers intérieurs » 250 F/m²/an) en sont quelques éléments prépondérants. Dès la conception, il faut intégrer le coût de ces charges fixes que le locataire devra régler pendant toute la durée de vie des logements.

Stimuler l’émergence de propositions régionales et accompagner les expérimentations retenues fait partie du rôle habituel dévolu à la DRE. En matière de LQCM, la DRE a en outre mobilisé ses partenaires locaux les plus motivés pour approfondir cette réflexion. Le guide "Le logement abordable en Languedoc-Roussillon" et les 37 logements sociaux de l’opération Nîmes "Alrédédor" sont les premiers fruits de cette recherche (loyer mensuel du type III inférieur à 2 000F).

 

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